今天,深圳今年首批次土拍上架出让,其中,龙湖收获最丰,拿下龙岗、光明马田宅地;招商、振业、天健+深福保+深高新区投资分获宝安沙井、光明新湖、坪山宅地。

本次出让的5宗地,都是小面积宅地。


(资料图片仅供参考)

其中光明2宗(一宗为去年流拍地块),宝安、龙岗(为去年流拍地块)、坪山各一宗。总出让面积合计10.58万㎡,总建面47.48万㎡,(其中,初始建设公共住房总建筑面积约5.35万平方米),挂牌起始总价约65.38亿元。

限价方面,光明上涨幅度最大,上涨4000元/㎡;坪山限价破“4”,上调3000元/㎡;宝安沙井地块也上调1450元/㎡。

本次参拍的企业有金茂 、建发 、深振业、保利 、华润 、青岛海信 、山西星河控股 、中海、招商等近20家房企。报名最多的是光明两宗地,各有8家企业报名。坪山地块仅一家企业报名。

本次出让公告继续明确普通商品住房的最高销售限价,沿用“三限双竞+摇号”“双限单竞+摇号”挂牌出让方式,以加强房地联动;继续设置初始建设无偿移交政府的公共租赁住房或保障性租赁住房,以进一步保障公共住房供应。

本次第一宗成交地块坪山G11330-8045宗地,成交总价15.49亿,由天健+深福保+深高新区以投资挂牌起始价竞得。该位于坪山区碧岭街道湖清路与新龙路交汇处东北侧,土地用途二类居住用地+道路用地,土地面积3.60万㎡,建筑面积14.89万㎡,容积率4.75.限价4.1万/㎡。

这是本次出让地块中面积最大的地块,也是坪山限价终于破4万/㎡的地块,相比去年限价上涨了3000元/㎡。地块配套较为完善,周边新盘有保利明玥澜岸(2021年土拍地块,限价3.8万/㎡)、佳华沙湖广场(去年11月开盘,备案均价3.9万/㎡)。

6家房企竞拍宝安沙井A301-0602宗地,最终由招商摇号竞得,22.18亿的最高限价+20250㎡自持保障性租赁住房。

该地块限价4.94万/㎡,位于沙井南环路与展城路交汇处西南侧,土地用途二类居住用地,土地面积2.52万㎡,建筑面积11.19万㎡,容积率4.44.挂牌起始价19.29亿。

地块周边有冰雪城、会展中心等配套,是填海新片区。地块周边有特建发云海臻府和招商会展湾雍境花园,云海臻府是2022年9月土拍地块,限价4.61万/㎡,目前还未入市;招商会展湾雍境花园也是去年的土拍地块,限价4.79万/㎡,近期刚拿证入市。对比会展湾雍境花园,此宗地限价上调1450元/㎡。

龙岗G01117-0080宗地,有龙湖、保利和山西星河三家房企争夺,最终龙湖以总价6.08亿拿下。

该项目位于龙岗街道清悦路和协力路交汇处西南侧,是去年第四轮土拍的流拍地,限价不变。土地面积1.04万㎡,建筑面积4.89万㎡,容积率4.7.挂牌起始价6.03亿,普通商品住房平均销售价格不高于39500元/㎡(不含室内装修价格)。

周边新盘有信城缙悦府(60万首付网红盘)、保利勤诚达誉都(均价4.25万/㎡);二手房则有国香清林郡和承翰陶源,指导价3.4-3.8万/㎡左右,但去年底至今,成交量极少。

光明A650-0385宗地,该地块共有8家房企参与竞拍,竞争也十分激烈。最终由深振业以10.29亿+3000㎡自持保障性租赁住房竞得。

该地块位于光明区新湖街道光辉大道与华裕路交汇处东南侧, 土地用途二类居住用地,土地面积1.22万㎡,建筑面积5.50万㎡,容积率4.5.挂牌起始价8.95亿,普通商品住房平均销售价格不高于49300元/㎡(不含室内装修价格)。

光明A629-1340地块是去年第三批次流拍地,今年回炉,限价不变。

该宗地一开拍就进入白热化阶段,迅速达到17.96亿最高限制地价后,由金地、龙湖、华发、青岛海信、建发、深业6家房企进入摇号决胜,最终由龙湖摇号竞得。

该地块土地面积2.20万㎡,建筑面积11.01万㎡,容积率5.0.挂牌起始价15.62亿,普通商品住房平均销售价格不高于47200元/㎡(不含室内装修价格)。

地块位于光明比较边缘的地方,周边环境和配套提升空间还是很大的,未来上升空间较大。地块周边有新盘金地明峰府(均价4.28万/㎡)。

本批次地块数量明显减少,是近两年供地最少的一批,且均以小面积用地为主,分布在宝安、光明、龙岗、坪山,没有深圳市中心区地块。

值得注意的是,本批次地块出让用途已经没有可售人才房,全部为普通商品房+保障性住房,其中保障房配比分量较重。

相较于去年土拍,新增的三宗地块入市最高限价有不同程度上调,给发展商留出更多盈利空间,提高了房企拿地热情,政府释放预期宽松的积极信号明显。

易居研究院研究总监严跃进认为,此次土地市场充分说明地市在复苏和小升温,也是房地产市场信心回暖的重要体现。

从交易情况来看,此次深圳5宗土地成功出让,总成交价为72亿元,其中成交楼面均价15165元/平方米,平均溢价率为10.13%。

此次拍地的企业,总体上都属于实力较强的企业,包括天健、龙湖、深圳振业、招商蛇口等,此类企业属于全国性或区域型的优质房企,说明当前拿地的逻辑并没有发生重大的变化,依然是一些行业中财务稳健、资金状况较好的企业。

当然从拍地中也可以看出三家企业组成的联合体,这也是具有信号意义的,至少说明通过联合体方式的拿地策略又有所增加。

此次部分地块的溢价率明显较高,包括光明区和宝安区的三宗地块,其溢价率都在15%左右的水平。类似溢价率也充分说明,部分热点地块的投资拿地热情明显增加,出现了很多积极的信号。

当前全国重点城市都出现了土地市场热度上升的新闻报道,也从土地市场的角度说明房地产市场在回暖。严跃进认为,当前要客观看待此类土地市场,同时积极做好相关的投资拿地工作。

随着销售端数据的改善,房企实际上资金状况是有所改善的。虽然目前资金状况不能说恢复到多好的水平,但是趋势向好,客观上会增强房企拿地的动力。所以类似深圳等城市,属于非常安全和高能级的城市,土地市场都是各类企业希望加快进入的。

此外,企业近期要冷静思考投资拿地的策略。

原因在于,目前房企的拿地策略高度趋同,房企更是需要积极稳妥研究此类拿地策略,防范“扑空”等问题出现。同时也要更加主动研究各个城市的供地情况,更好研判二季度的投资拿地策略。

对于深圳的本轮土拍,广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为有三个亮点:

一是龙湖分别以摇号(15%溢价)和近乎底价分别获得光明马田和龙岗地块,显示随着修复优质民企资产负债表,以及市场企稳,龙湖等龙头民企趋于稳定,开始拿地补库存;

二是整体溢价率达到10%,两位数的溢价率是近期较高的水平,一方面显示底价合理,另一方面显示房企补库存。均为外围地块的情况下,能获得10%的溢价率难能可贵;

三是部分流拍地块回炉重出让,去除竞自持,但价格不变的基础上,竞至顶价,成功出让,显示市场预期有一定的好转。

可以看出,深圳本次土拍继续坚持小步快跑,避免流拍,稳定市场预期的出让原则。

5宗地出让为历次土拍最少的一轮,体现了当前土地市场依旧较为疲弱,背后的原因则是开发商拿地的积极性还有待提升。为了降低流拍率,避免冲击市场预期,减少供地宗数,并提前与开发商勾地以确定拿地意向,避免流拍。

3月份,深圳新房成交规模与去年年均水平差不多,低于预期,多数新开盘去化率不及预期,仅个别盘(比如万科瑧湾悦、北站万象中心)获得不错去化。

同时人才房销售超过预期,截至3月29日,深圳今年首批人才住房,共卖出了3677套房子,这个数据比二月份深圳全月卖出的新房还要多出600多套。这导致开发商拿地积极性受到冲击。

李宇嘉认为,深圳后期土拍放量(增加出让宗数)、溢价率提升、更多民企参与等,有待新房市场销售能进一步回升,驱动开发商积极补库存。在近期新房供应明显增加,库存周期攀升至18个月的情况下,迫切需要市场销售进一步回升,才能传递至土地市场回升。

(文章来源:证券时报·e公司)

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