新年伊始,代表我国重点城市和区域的70城房价指数实现止跌,特别是作为领头羊的一线城市房价快速反弹,二线城市企稳,略超市场预期。
2023年1月份,70城新房价格止跌(环比变化为0),也是此前连续16个月下跌后的首次止跌,一二线城市均止跌反弹。其中,一线城市新房价格指数在去年12月份环比止跌后,今年1月份环比上涨0.18%;二线城市环比上涨0.11%,也是自2021年四季度进入下跌通道以来,首次止跌后弱势反弹;三线城市继续下跌,1月份环比下跌0.1%,但跌幅也在收窄。
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新房同比方面,1月份70城新房价格指数同比下跌2.26%,已连续10个月下跌,但近三个月跌幅连续收窄。其中,一线城市同比继续上涨,但涨幅较小(1月份为2.05%),且涨幅收窄的趋势明显,1月份相比去年12月收窄了近0.5个百分点;二三线城市则继续下跌,1月份分别下跌1.11%和3.8%,二线城市跌幅较小且收窄明显,预计也将在上半年实现止跌。
1月份,新房价格环比下跌城市数从去年12月份的55个骤降至33个,环比上涨城市数从15个增加至36个,涨幅靠前的是上海、合肥、宁波等长三角城市。这一区域民间富庶、人口集聚、新市民外来人口集中,新房市场修复和回升的动力较强;东北和内地三四线、弱二线城市跌幅居前,主要是新房供应量大、人口外流、老龄化较重,就业吸纳力较低的城市。
同比方面,1月份新房价格下跌城市数量继续增加,达到55个,比去年12月份增加了2个,意味着大部分城市的房价同比去年同期还在下跌。不过,环比开始企稳后,后续房价继续同比下跌的城市数或减少。房价同比涨幅靠前的是成都、杭州、北京、上海、长沙等一二线热点城市,这些城市住房需求的基数较大,持续政策利好必然提振预期,价格也率先企稳反弹。
二手住房方面,1月份70城二手住房价格指数环比下跌0.3%,连续17个月下跌,但近期降幅收窄明显。其中,一线城市二手住房价格环比上涨0.4%,此前连续三个月下跌后首次止跌反弹,且0.4%的涨幅显示反弹力度较大;二线城市环比下跌0.3%,降幅也在收窄,三线城市继续下跌。同比方面,一线城市同比上涨0.9%,相比上月0.6的涨幅明显扩大,二三线城市跌幅扩大。
房价迅速企稳有几个因素,一是前期持续降低按揭利率,目前各地首套房贷款3.7%-4.1%的利率水平,相比2021年初下降了1.5-2个百分点,这也是历史上最快速的定向降息期,对增量购买力形成了巨大的促进效应;二是大部分城市房价下跌了1-2年,即便是深圳、广州等热点城市,新房和二手房价格也纷纷下跌20%-30%不等,特别是二手住房价格下跌幅度更大。
由此,对于很多刚需和换房需求来说,各地纾困地产销售的政策利好不断,利率降至新低,预期就得到明显提振。特别是,当住房价格跌到一定程度,而政策面和资金面开始极力呵护时,购房需求就开始释放。从调研来看,换房需求仍为主导,1-2月份深圳新房或二手房平均交易面积为95平方米,换房需求在发力,并带动刚性需求入市,这是近期市场交易的主力。
2022年,换房需求也占主导,但由于疫情阻隔、需求不足、预期较弱,导致交易受阻,“卖一买一”的换房需求很难释放。近期,疫情修复形势明显好于预期,各地抢跑“稳经济”,地产稳定是应有之义,相关政策一波接一波。在前期房价明显下跌的情况下,部分等待已久的刚需开始入市,也促进“卖一买一”的换房需求。商品房销售量回升,带动价格稳定。
值得注意的是,近期楼市销售端的好转,很大程度上是滞后需求的推动。2022年,疫情冲击,房企债务风险暴露等,使得部分需求被阻碍。近期,不管是疫情形势,还是保交楼形势,或是稳经济和稳就业的形势,都在向好,去年较为悲观的预期得到修复,体现在量价的企稳上。
以深圳为例,2月1-15日,贝壳口径统计的二手住房成交1217套,环比去年12月1-15日成交增加25%,也创去年以来的月度新高。笔者认为,滞后的需求释放完毕后,后续需求能否维持,主要取决于居民收入预期、承接杠杆买房的意愿和信心。相比疫情前,当下最大的变化是,支撑楼市购买力的多个行业(地产、金融、互联网等)的红利在下降,刚需人群就业和收入在修复中,居民收入或难支撑楼市进一步繁荣。
另外,近期“提前还房贷”潮流涌动,彰显市场对工作和就业、房地产前景等方面的预期并不乐观。同时,目前各大城市不管是新房供应,还是二手住房挂牌量,都在明显增加,甚至创新高,也压制房价进一步反弹。同时,我国对于扩大内需和消费的一揽子政策,也指向实体经济的繁荣,而非楼市繁荣。因此,不太可能出现新一轮房价剧烈反弹。
(文章来源:21世纪经济报道)